Résilier un bail

Publié le 24/08/2017 | Ecrit par Gilles Garidel

Sommaire


Résiler un bail d'habitation ou commercial : conseils, erreurs, comment faireRésilier un bail, d’habitation ou commercial, est un moment clé pour un particulier ou une société.

Il y a de nombreuses raisons qui poussent à la résiliation d’un bail, et aussi de multiples possibilités de parvenir à résilier dans de bonnes conditions.

Mais il faut préparer son dossier et connaître la loi, pour résilier un bail sans douleur et sans erreur.

Les délais, le préavis, les motifs et la méthode, tout compte pour résilier un bail.

Peut-on résilier n’importe quel bail ?

Pour le bailleur, résilier un bail est compliqué

La loi protège avant tout le locataire, qu’il soit une société ou un particulier. Le propriétaire ou le bailleur professionnel n’a donc que peu de possibilités de résiliation d’un bail avant le terme.

Le bailleur est donc peu suceptible d'obtenir une résiliation du bail, mais plutôt son non renouvellement. Le non-renouvellement lui-même n’est pas toujours évident, et il peut parfois, dans le cas d’un bail commercial, entraîner une indemnité d’éviction.

Cependant, un bail peut comporter des clauses résolutoires, qui si elles ne sont pas observées par le locataire permettent d’entamer une action pour résilier le bail en ayant l’assurance d’arriver à ses fins.

D’autres motifs peuvent aussi donner matière à la résiliation anticipée d’un bail. On peut citer le défaut de paiement, la disparition d’une société, l’insalubrité du logement ou du local, ou le danger qu’il y aurait à maintenir le locataire en place, etc.

Le propriétaire peut mettre en avant la vente du bien, son usage familial, des travaux importants, pour résilier un bail d'habitation.

Les clauses de chaque bail peuvent varier, même si certaines sont récurrentes, car imposées par la loi. Il faut donc relire très attentivement le document qui a été signé par les deux parties avant d’entamer une procédure de résiliation d'un bail.

Le locataire est privilégié pour la résiliation de son bail

La résiliation d’un bail d'habitation par le locataire est nettement plus simple que pour le bailleur. Il n’a pas à attendre une échéance triennale ou le terme du bail pour le résilier librement.

Il n’a pas à justifier, sauf exceptions, le motif de sa demande de résiliation du bail, et le préavis peut être très court. Il reste cependant contraint à une résiliation par courrier recommandé ou remis en main propre ou par huissier, et au respect des délais de préavis.

Il doit continuer à payer son loyer jusqu’au moment où il quitte le logement. Cela signifie que le locataire ne doit pas se dispenser de payer le dernier mois sous prétexte que son dépôt de garantie représente ce montant.

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Le préavis, la clé de la résiliation d'un bail

Le préavis est l’élément essentiel pour résilier un bail. S'il n'est pas respecté, c’est l’ensemble de la résiliation ou du non renouvellement qui peut être compromis.

Le préavis de résiliation imposé au locataire dépend, pour un bail d’habitation, du type de bien, de sa localisation, du bailleur. Il sera de 3 mois pour un logement vide, un mois pour un meublé, voire 2 mois pour un changement de HLM et de bailleur.

Pour résilier un bail commercial ou ne pas le renouveler, le délai de préavis « standard » est de 6 mois.

Le bail dérogatoire, ou bail précaire, le bail étudiant et le bail de location saisonnière, ont leur propre régime de préavis.

La lettre de résiliation du bail et sa transmission

Résilier un bail est une démarche qui commence par une lettre de résiliation, que le locataire ou le propriétaire envoie à l’autre partie.

La loi permet dans certains cas une transmission de cette résiliation par un simple courrier, mais il est toujours fortement conseillé de recourir à la lettre recommandée avec accusé de réception, même si elle n’est pas exigée. La remise en main propre contre émargement et reçu est une possibilité, mais elle oblige à avoir un contact avec le bailleur ou le locataire, qui n’est pas forcément souhaitable si les rapports sont tendus.

Pour un bail commercial, la résiliation, le non renouvellement ou l’offre de renouvellement doivent impérativement être remis par acte d’huissier.

Quels recours lors de la résiliation d’un bail ?

Le non renouvellement d'un bail par le bailleur peut donner lieu à des recours de la part du locataire.

On peut citer par exemple la contestation des clauses liées à la vente du bien, à son utilisation familiale. D’autres raisons pour résilier un bail peuvent porter sur l’augmentation du loyer, les retards de paiement. La résiliation d’un bail pour nuisance laisse elle aussi la place à de multiples interprétations.

Enfin, le non respect d’une clause, utilisé pour résilier un bail ou au contraire imposer son renouvellement, peut souvent être discuté.

Tout est affaire de preuves, et les délais d’une action judiciaire peuvent être particulièrement longs et coûteux. C’est pour cela que la concertation est toujours la première action à mener, directement entre les parties, ou par le biais de la Commission Départementale de Concertation.


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