Comment résilier un bail d'habitation ?

Mis à jour le 19/04/2024, Publié le 11/08/2017 - Par Camille Gayral

Résilier un bail d’habitation, que l’on soit locataire ou propriétaire, est un acte important. La résiliation anticipée ou en fin de durée du bail signifie un déménagement pour le locataire, et des formalités pour le bailleur. Il existe plusieurs types de baux, avec parfois leurs propres conditions de résiliation. Resilier.com vous accompagne pour que la fin d’un bail de location ne soit plus une épreuve.

1 - Qu'est-ce que le bail d’habitation, ou contrat de location ?

Le bail que signent un locataire et le propriétaire d’un logement n’est pas seulement un contrat de location, qui acte noir sur blanc un accord financier et les règles d’usage de l’appartement ou de la maison.

Il y a des lois, des règles qui s’imposent pour chaque bail. Elles fixent des plafonds de loyer, une durée et des modalités permettant à chacun de résilier un bail à certains moments et dans certaines conditions.

Le bail définit également le montant du dépôt de garantie, et l’identité et les obligations des cautions solidaires. Ces éléments sont capitaux lors d’un défaut de paiement, ou si des dommages sont constatés lors de la résiliation du bail.

Qu’il soit établi par un bailleur particulier, un organisme, une agence immobilière ou un notaire, ne prenez pas le bail de location à la légère. Vous pourriez avoir à faire jouer certaines clauses, comme locataire ou propriétaire, lors de sa fin, normale ou à la suite d’une résiliation.

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2 - Des lettres de résiliation pour toutes les locations

Il n’existe pas un type unique de bail d’habitation. En fonction du type de logement, de sa situation géographique ou du bailleur, le bail répond à certains critères et obéit à des conditions de résiliation particulières.

La loi du 6 juillet 1989

Elle régit l’immense majorité des logements loués. La loi du 6 juillet 1989 oblige à rédiger un bail écrit, elle fixe sa durée et précise les modalités de résiliation du bail.

Elle impose un état des lieux à l’entrée et à la sortie après résiliation du bail. Elle exige également des diagnostics. Elle établit les obligations du bailleur et du locataire en termes de loyers et charges récupérables. Elle prévoit le règlement des litiges et conditions de résiliation du bail.

Elle est complétée par la loi Alur de 2014 qui l’applique aux meublés utilisés comme habitation principale.

La résiliation du bail d'une location libre

Le bail en location libre concerne de nombreux biens, logements meublés, résidences secondaires et locations saisonnières, garages, jardins et terrains nus, sous locations, etc.

C’est une formule d’une grande souplesse, tant pour le locataire que pour le bailleur. Il n’y a pas d’obligation de bail écrit, et le montant du loyer et des charges récupérables peut même être fixé oralement. La résiliation d’un bail de location libre ne dispense toutefois pas d’un courrier recommandé.

La loi de 1948

La loi de 1948 n’est plus appliquée qu’à un nombre limité d’appartements. En effet, ces logements doivent avoir été achevé avant 1948, être situés à Paris ou à moins de 50 kilomètres ou dans une commune de plus de 4000 habitants, et appartenir à une catégorie d’immeubles limitée. La résiliation d’un bail passe là encore par une lettre recommandée.

La résiliation des HLM

Les Habitations à Loyers Modérés sont en principe réservés à des personnes ne dépassant pas un plafond de ressources, qui varie suivant la ville et la composition du foyer.

La résiliation d’un bail de location en HLM obéit à des règles qui varient suivant l’office HLM propriétaire de l’immeuble.

Comment résilier un bail commercial ?

La résiliation d’un bail commercial peut intervenir par période de trois ans à la fin d’un trimestre de l’année civile. On peut également résilier un bail commercial à la fin du bail initial. Si le locataire part en retraite, il peut résilier son bail dans les mêmes conditions de délai et de date de départ.

3 - Comment résilier un bail de location ?

Dans tous les cas, un locataire ou un propriétaire qui veut résilier un bail de location doit le faire par une lettre recommandée.

Cette lettre de résiliation du bail doit reprendre les informations liées au locataire et au logement. Elle comporte l’identité et l’adresse du locataire, l’adresse du bien objet du bail à résilier. Il faut également préciser le motif de résiliation du bail. Il peut s’agir d’un non renouvellement d’un bail arrivé à échéance, d’une résiliation d’un bail pour des raisons professionnelle ou autres.

Suivant le type de bail d’habitation, certains motifs de résiliation sont acceptés ou non. Si vous avez un doute, informez-vous, car en cas de raison invoquée non valable, vous ne pourriez pas résilier le bail dans les délais et cela pourrait vous poser des problèmes.