Comment résilier un bail commercial

Publié le 17/08/2017 | Ecrit par Gilles Garidel

Sommaire


Quant et comment résilier un bail commercialLa résiliation d’un bail commercial est une démarche courante dans la vie d’une entreprise ou d'un commerce.

Le développement d’une affaire ou d’une société peut amener à résilier un bail avant le terme pour déménager vers un local commercial plus grand.

La cessation d’activité, pour retraite, incapacité ou par suite de difficultés financières, peut également contraindre à la résiliation anticipée d'un bail commercial.

La durée du bail commercial

La durée d’un bail commercial est de 9 ans au minimum. Le bail commercial ne peut pas être signé pour une durée indéterminée.

Résilier un bail commercial est possible pour le locataire tous les 3 ans. Si le bail commercial est de plus de 9 ans et concerne des bureaux ou un local de stockage, une clause particulière peut interdire la résiliation du bail tous les 3 ans.

Il existe également un bail de courte durée, appelé bail dérogatoire ou bail précaire. Ce type de bail ne peut excéder 3 ans, et il n’est pas renouvelable. Résilier un bail commercial précaire n’est pas possible, et le locataire doit payer l’ensemble des loyers, même en cas de déménagement anticipé.

Quand résilier un bail commercial ?

Le bail commercial peut être résilié au terme de chaque période triennale, c’est-à-dire tous les 3 ans à partir de sa signature.

Toutefois la résiliation d’un bail commercial peut obéir à d’autres règles, rédigées dans le bail, dans certains cas :

  • Si le bail porte sur une durée supérieure à 9 ans.
  • Si le local a été construit pour une seule utilisation.
  • Si le local comporte exclusivement des bureaux ou du stockage.

Le locataire et le bailleur peuvent aussi convenir lors de la rédaction du bail commercial de la possibilité de le résilier à d’autres moments.

La résiliation d’un bail reconduit tacitement, après ses 9 ans, peut être faite à chaque fin de trimestre civil.

Attention, le décès du locataire n’entraîne pas obligatoirement la résiliation du bail commercial. Certains baux le prévoient, mais pas tous.

La retraite ou une incapacité sont des causes de résiliation d’un bail commercial en dehors des échéances prévues par la loi.

Comment résilier un bail commercial ?

Le préavis pour résilier un bail commercial est de 6 mois.

Le locataire doit signifier la résiliation du bail commercial par lettre recommandée avec accusé de réception dans deux cas :

  • Si la résiliation du bail commercial intervient à l’expiration d’une période triennale.
  • Si le bail commercial est résilié avec pour motif un départ à la retraite.

La résiliation au terme ou au cours d’un bail commercial tacitement prolongé doit être signifiée par huissier de justice.

La résiliation du bail commercial par le bailleur

Les clauses résolutoires d'un bail commercial

Les clauses résolutoires peuvent être intégrées au bail commercial, dans le but de simplifier les procédures. Elles fixent les cas pour lesquels il serait inutile de faire appel à la justice pour trancher immédiatement un différent entre le bailleur et le locataire. Celle-ci ne pourra que confirmer les clauses, sans possibilité de les remettre en cause.

On ne peut pas intégrer n’importe quelle clause résolutoire permettant de résilier un bail. Elles doivent porter sur les points suivants :

  • Retards répétés ou défaut de paiement du loyer et des charges du local commercial.
  • Utilisation du local commercial pour d’autres usages que ceux prévus par le bail.
  • Travaux et modifications effectués sans avoir obtenu l’accord du bailleur.
  • Sous-location de tout ou partie du local commercial.

La résiliation du bail commercial par le bailleur

Un bail commercial peut être résilié par le bailleur à son terme ou aux échéance triennales. Il doit en informer le locataire 6 mois avant la date de résiliation, uniquement par acte d’huissier.

Après la tacite reconduction du bail commercial, le bailleur peut le résilier à la fin d’un trimestre civil, avec un préavis de 6 mois.

Le bailleur qui souhaite résilier le bail commercial en utilisant une clause résolutoire doit mettre en demeure par acte d'huissier le locataire de remédier à la situation dans un délai d’un mois. A l’issue de ce délai, et si le manquement à la clause résolutoire persiste, le bail commercial est résilié de plein droit. Le bailleur peut ensuite demander à la justice de résilier le bail commercial, ce qu’elle ne peut refuser.

Dépôt de bilan et bail commercial

La résiliation du bail commercial n’est pas automatique en cas de procédure de redressement ou liquidation judiciaire du commerçant.

Il appartient à l’administrateur judiciaire ou au liquidateur nommé par le tribunal de commerce de résilier le bail commercial, ou éventuellement de le céder.


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