La résiliation anticipée d’un bail commercial
Mis à jour le 02/11/2023, Publié le 18/08/2017 - Par Camille Gayral
Sommaire
- Le bail commercial
- Le bail sans résiliation anticipée
- La résiliation anticipée amiable d'un bail
- Le dédommagement pour résiliation anticipée du bail
- La résiliation anticipée d'un bail avec une clause suspensive
- La résiliation anticipée d'un bail pour faute
- Résilier un bail pour liquidation ou redressement judiciaire
La résiliation anticipée d’un bail commercial est dans son principe une opération très simple et rapide à l'échelle d'une entreprise. Le formalisme est limité, la réglementation très souple, et résilier un bail commercial par anticipation est essentiellement une affaire d'accord entre les deux parties. Quel que soit votre bail, sur 9 ans ou plus, précaire ou saisonnier, une résiliation anticipée est possible si vous savez négocier, dans l'intérêt du locataire et du bailleur.
1 - Le bail commercial
Bail commercial : présentation et durée
La durée normale d’un bail commercial est au minimum de 9 ans. Il y a deux exceptions, la location saisonnière, et le bail dérogatoire, aussi appelé bail précaire. Le bail dérogatoire ou précaire ne peut dépasser une durée de 3 ans, et il n’est pas renouvelable.
Un bail commercial ne peut pas être à durée indéterminée, et s’il excède 12 ans, il doit faire l’objet d’un acte notarié.
Un bail commercial peut être résilié par son occupant lors des échéances triennales, c’est-à-dire après 3 ans, 6 ans et 9 ans.
La résiliation anticipée d’un bail commercial par le locataire doit être signifiée au moins 6 mois avant l’échéance triennale. La résiliation anticipée du bail doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte d’huissier.
Comment résilier un bail commercial pour prendre sa retraite ?
Deux autres cas permettent une résiliation anticipée d’un bail commercial pour prendre sa retraite ou pour invalidité. Un bail commercial peut en effet être résilié si le locataire a fait valoir ses droits à la retraite du régime social dont il dépend, ou s’il s’est vu attribuer une pension d’invalidité.
Le locataire qui demande une résiliation anticipée de son bail commercial pour prendre sa retraite doit être gérant majoritaire de la société depuis au moins 2 ans, ou associé unique d’une Eurl.
En cas de décès du locataire, les ayants droits peuvent procéder à une résiliation anticipée d'un bail.
2 - Que faut-il savoir sur le bail sans résiliation anticipée ?
La loi permet cependant dans certains cas de signer un bail sans cette possibilité triennale de résiliation par le locataire.
Ce bail ferme, où l’engagement est de 9 ans, est possible si les locaux ont été construits en vue d’une seule utilisation, s’ils sont à l’usage exclusif de bureaux, ou s’ils correspondent à l’article 231 ter du code des impôts : « Pour les locaux de stockage, qui s'entendent des locaux ou aires couvertes destinés à l'entreposage de produits, de marchandises ou de biens et qui ne sont pas intégrés topographiquement à un établissement de production ».
Lorsque le bail porte sur une durée supérieure à 9 ans, il peut également inclure une clause interdisant la résiliation triennale.
3 - La résiliation anticipée amiable
La résiliation anticipée d’un bail commercial avec accord amiable est toujours possible. Elle peut être négociée et appliquée pour tout type de bail commercial, quelle que soit sa durée.
Le propriétaire et le locataire peuvent librement proposer à l’autre une résiliation anticipée d'un bail commercial. Il n’y a pas de formalisme imposé, ni au niveau du contenu, ni en termes de mode de communication de l’offre de résiliation anticipée du bail.
Les seules conditions sont :
- Que les termes de la résiliation anticipée du bail commercial soient clairement exprimés.
- Que le propriétaire et le locataire aient manifesté sans ambigüité leur accord pour la résiliation anticipée du bail commercial.
- Qu’après sa conclusion, l’accord de résiliation anticipée du bail commercial soit bien mis en œuvre par les deux parties.
Même si rien ne l’impose, il est évident que la rédaction d’un acte mentionnant le contenu de l’accord de résiliation anticipée amiable du bail commercial, signé par toutes les parties, est une précaution qu’il faut prendre, dans l’intérêt de tous.
4 - Le dédommagement pour résiliation anticipée du bail
Le bailleur peut demander au locataire de verser une indemnité en cas de résiliation anticipée du bail commercial.
Le montant de l’indemnité de rupture anticipée du bail commercial peut figurer dans le bail lui-même, ou être négocié en préliminaire à la résiliation.
Il peut par exemple être calculé en fonction du nombre de loyers restant à payer jusqu’à la prochaine échéance triennale.
5 - La résiliation anticipée avec une clause suspensive
Locataire et bailleur peuvent se mettre d’accord pour que la résiliation anticipée du bail commercial soit soumise à la condition que le locataire pourra signer un bail ou acquérir un local précis, plus grand, mieux équipé ou mieux placé par exemple.
Si le locataire obtient le local, la résiliation anticipée du bail devient effective, et si ce n’est pas le cas, la procédure de résiliation est annulée.
6 - La résiliation anticipée du bail pour faute
Lorsque le locataire ne respecte pas une clause résolutoire figurant dans le bail commercial, ou s’il est en faute par rapport à l’usage normal du local et à ses obligations, le bailleur peut résilier par anticipation le bail commercial.
Le bailleur peut demander par voie d’huissier la mise en conformité, ou plaider en justice la possibilité de résilier de manière anticipée le bail.
7 - Comment résilier un bail pour liquidation ou redressement judiciaire ?
Le redressement judiciaire ou la mise en liquidation ne provoquent pas la résiliation anticipée d’un bail commercial. Il appartient dans ce cas au mandataire ou au liquidateur de résilier le bail commercial.