La résiliation d’un bail par le propriétaire

Mis à jour le 17/01/2023, Publié le 18/08/2017 - Par Camille Gayral

Un propriétaire qui veut résilier le bail d'un locataire doit attendre son terme, et impérativement motiver sa décision auprès de l'occupant du logement. On peut classer les motifs de résiliation d’un bail par le propriétaire dans deux catégories : ceux qui sont liés au bailleur, et ceux qui dépendent du locataire. Dans tous les cas, la résiliation d'un bail par le propriétaire est une opération sensible, à mener avec sérieux.

1 - Les motifs de résiliation du bail par le propriétaire

Les motifs qui peuvent être invoqués pour la résiliation d'un bail par le propriétaire sont la reprise du logement pour son usage familial, la vente du logement, la réalisation de travaux importants non compatibles avec l’habitation par le locataire.

L’âge et le montant de ses revenus peuvent également permettre la résiliation d'un bail par le propriétaire dans des cas particuliers.

Notons que dans tous les cas, ces motifs de résiliation impliquent un changement important de destination du bien loué : résidence principale familiale, vente, rénovation importante.

Le propriétaire peut résilier le bail de son locataire à son échéance. Le préavis est de 6 mois.

Ce sont ce que l’on appelle les « motifs légitimes et sérieux de résiliation d’un bail par le propriétaire». Ils sont liés uniquement au comportement du locataire :

•   les retards répétitifs de paiement du loyer, ou l’absence de paiement ;
•   les nuisances, telles que le tapage nocturne ou diurne ;
•   l’utilisation du logement pour un usage non prévu par le bail ;
•   le défaut d’assurance ;
•   la sous-location sans autorisation ;
•   le refus de travaux ;
•   le renoncement d’une caution.

Le propriétaire peut procéder à la résiliation du bail du locataire à son échéance, avec un délai de préavis de 6 mois.

3 - La résiliation par le bailleur en cas de loyers impayés

La résiliation du bail par le bailleur pour cause de loyers impayés doit être précédée d’une mise en demeure. Le Bailleur doit s’adresser à son assurance s’il en a une, à Action Logement s’il a souscrit à une Garantie Visale, ou à la caution du locataire. Il est également possible d’obtenir un versement direct des aides de la CAF.

Si une clause résolutoire a été prévue dans le bail, le locataire doit régulariser son compte dans un délai de 2 mois. Il peut éventuellement demander au tribunal d’instance de son domicile de lui accorder un délai de paiement.

Si la situation n’est pas régularisée à la fin du délai, le tribunal d’instance peut constater la résiliation du bail par le propriétaire, sur demande de celui-ci, et autoriser l’expulsion du locataire. Le tribunal peut cependant laisser un nouveau délai au locataire et suspendre la clause résolutoire.

Si aucune clause résolutoire ne figure dans le bail que le propriétaire veut résilier, il doit assigner le locataire devant le tribunal d’instance. L’assignation est faite par acte d’huissier, et elle n’est pas nécessairement précédée par une mise en demeure.

Dans tous les cas, il est possible de faire appel à la Commission Départementale de Conciliation, qui peut éviter une procédure juridique longue et coûteuse. Il existe une CDC par préfecture.

La Commission Départementale de Conciliation rend son avis sous deux mois, et s’il est accepté par le propriétaire et le locataire, ils renoncent à tout recours en justice ultérieur.

4 - Comment un propriétaire peut-il résilier le bail d'un locataire ?

La démarche de résiliation d’un bail par le propriétaire peut être faite de trois manières :

•   le propriétaire peut résilier le bail de son locataire par une lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit parvenir au moins 6 mois avant la date de fin du bail. Si le bail compte plusieurs cotitulaires, il faut aviser chacun d’entre eux de la résiliation du bail par le propriétaire ;
•   le propriétaire peut faire appel à un huissier pour la remise de sa lettre de résiliation du bail au locataire ;
•   le propriétaire peut également remettre la lettre de résiliation en main propre, contre émargement d’un exemplaire de la lettre et accusé de remise.

Les deux premières solutions sont considérées comme plus sûres, bien que les trois aient la même valeur juridique. En cas de situation conflictuelle pour un bail résilié par le propriétaire, il est préférable de procéder par lettre recommandée ou acte d’huissier.

Le syndic aussi peut être résilié...

Depuis la loi Allur, le syndic doit remettre son mandat en jeu tous les 3 ans. Des propriétaires envisagent désormais ce changement. Pour le résilier, vous devez envoyer une lettre de résiliation en recommandé avec accusé de réception. Vous pouvez l'envoyer directement en ligne et sans vous déplacer en cliquant ici.