Les motifs de résiliation d'un bail de location

Publié le 16/08/2017 | Ecrit par Gilles Garidel

Sommaire


Les motifs de résiliation du bail de locataire par le propriétaireRésilier le bail d’un locataire est une décision face à laquelle se trouvent parfois les propriétaires d’appartement ou maison, quels que soient les motifs.

La loi protège les locataires, et les motifs de résiliation sont pour le propriétaire bailleur réglementés et limités.

A l’échéance du bail ou avant, il faut trouver les bonnes raisons d’une résiliation et motiver sa demande pour ne pas être hors la loi.


Rappelons avant tout que le locataire n'a pas à donner de motif pour la résiliation de son bail.

Que la démarche du propriétaire soit légitime ou non, il doit se conformer à la loi, et celle-ci ne lui accorde que trois motifs de résiliation de bail.

Pour donner congé à son locataire au terme de son bail, le propriétaire peut invoquer les motifs de résiliation suivants:

La résiliation du bail pour motif familial

La reprise du logement pour son usage propre est un motif de résiliation du bail qui suppose que le propriétaire veuille habiter lui-même le bien, à la place du locataire dont le bail arrivera à terme.

Le conjoint, concubin, partenaire pacsé, les parents et enfants du propriétaire ou de son conjoint peuvent ainsi faire du logement leur résidence principale.

La notification, avec le détail du motif de résiliation du bail (identité du futur occupant, lien de parenté), doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.

Si l’habitation par la famille motive la résiliation du bail et que le propriétaire vient d’acheter le bien, il peut donner congé à l’échéance du bail. Cependant, la résiliation ne prendra effet que deux ans après la date d’achat. Ceci est valable même si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’achat.

Le locataire qui constate que le logement est inoccupé, ou occupé par une personne extérieure à la famille, ou comme résidence secondaire, peut contester le motif de résiliation du bail.

La vente du logement ne simplifie pas la résiliation du bail

La vente du logement est également un motif de résiliation d’un bail accepté par la loi. Notez que ce n’est pas uniquement le propriétaire vendeur qui est concerné, mais l’acquéreur du logement. Il sait forcément que le bien qu’il a acquis a un locataire en place, et ce motif de résiliation d’un bail est très contraignant.

Tout d’abord, il faut savoir que l’ancien propriétaire a l’obligation de proposer à son locataire d’acheter le logement. De plus, s’il s’avère que le montant final de la vente est inférieur au prix qui avait été proposé au locataire, celui-ci dispose d’un motif recevable pour faire jouer son droit de préemption.

Le propriétaire qui met en vente son bien doit dans sa lettre de congé au locataire faire apparaître le prix de vente et le mode de paiement, qui peut être au comptant ou échelonné, par exemple pour un viager. Ce courrier doit également indiquer la composition et la description du bien vendu.

Si le propriétaire vendeur ne respecte pas cette procédure, le locataire peut considérer que le motif de résiliation du bail n’est pas valable. Dans ce cas, le bail est reconduit automatiquement.

Notez bien que le fait d’envoyer un congé au locataire dans la forme ci-dessus vaut offre de vente, et qu’il est toujours prioritaire.

Les motifs pour ne pas renouveler un bail à son locataire

Les motifs légitimes et sérieux de résiliation d’un bail

La loi reconnait au propriétaire des motifs légitimes et sérieux de résiliation d’un bail de location.

  • Défaut de paiement du loyer : Si le loyer est payé de manière répétitive en retard, ou si il n’est pas payé du tout, le propriétaire dispose d’un motif de résiliation du bail recevable.
  • Usage non-paisible des lieux loués : Le fait de faire du bruit, tapage nocturne ou même bruit important en journée, est un motif de résiliation d’un bail que peut invoquer un propriétaire.
  • Non respect de la destination des lieux : Le contrat de bail définit clairement l’usage du logement. Si le locataire ne respecte pas le bail, par exemple en exerçant une activité professionnelle sans autorisation, le propriétaire dispose d’un motif de résiliation du bail. La rédaction des baux fait en général référence à une « habitation bourgeoise » pour qualifier le mode d’habitation accepté.
  • Défaut d'assurance : Le logement fait avec l’automobile partie des biens qui doivent être assurés, même si le propriétaire d’un logement n’y est pas tenu. Le locataire doit fournir annuellement une attestation d’assurance valide. Le défaut d’assurance est un motif de résiliation du bail par le propriétaire.
  • La sous-location sans autorisation, le refus de voir des travaux réalisés ou la transformation du logement sans autorisation sont d’autres motifs de résiliation d’un bail.
  • Certains motifs de résiliation d’un bail peuvent être dus au propriétaire. C’est le cas pour la rénovation, la réhabilitation, et bien sûr la démolition du logement.
  • Le non renouvellement d’un cautionnement des loyers est aussi un motif de résiliation du bail.

Dans tous les cas, il appartient au bailleur de justifier son motif de résiliation.

Les locataires protégés

Un locataire est protégé s’il héberge une personne de plus de 65 ans à l’échéance du bail et s’il est en dessous d’un plafond de ressources. Ce plafond dépend du lieu et de la composition du foyer.

Notez que si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans et dispose de revenus ne dépassant pas un plafond, il dispose d’un motif pour résilier le bail de son locataire.


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