Comment annuler un bail de location

Publié le 21/08/2017 | Ecrit par Gilles Garidel

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Annuler un bail de location d'habitationAnnuler un bail avant d’être entré dans un logement est une question qui se pose pour le locataire dans quelques cas.

Trouver un meilleur appartement est parfois un motif qui pousse à vouloir annuler un bail d'habitation avant même d'avoir déménagé.

L’annulation d’un bail est également désirée si on découvre une nuisance ou un vice que l’on n’avait pas détecté auparavant.

Pas de délai de rétractation pour un bail

Il faut être clair : la loi ne prévoit aucun délai de rétractation permettant d’annuler un bail que l’on a signé, avant l’entrée dans le logement.

Il n’y a pas d’annulation du bail possible et la signature engage le locataire irrémédiablement.

La seule solution qui s’offre à lui est de résilier le bail tout de suite, de manière à ne payer le loyer que pendant le préavis légal, même si le logement reste vide. Le locataire peut alors espérer que le bailleur trouvera un remplaçant désireux d'aménager très rapidement dans le logement dont il aurait aimé pouvoir annuler le bail.

Si le logement est un meublé, ou situé en zone tendue, le locataire devra au mieux honorer un mois de loyer. Dans les autres cas, il sera redevable des loyers et charges pendant 3 mois.

Bien sûr, il ne pourra pas récupérer les commissions d’agence ou frais engagés. Le logement devra également être assuré, même s’il n’est pas occupé.

Locataire qui souhaite annuler le bail peut ne pas prendre d’abonnements à l’électricité, au gaz ou à l’eau, et réaliser une économie tout en évitant des formalités.

Les impôts locaux liés à la période d’occupation du logement dont le bail n’a pu être annulé seront dus. Cela signifie que la taxe d’habitation, qui est payable en fonction de l’adresse au 1er janvier, pourra être demandée si par malchance la période de location forcée du logement dont le locataire voulait annuler le bail inclut le 1er janvier.

On le voit, le fait de ne pas pouvoir annuler un bail peut avoir des conséquences économiques importantes.

Les cas où l’annulation du bail est possible

Toutefois, il y a des cas qui peuvent permettre de faire appel à la justice pour annuler un bail de location.

Le juge pourra se contenter d’annuler le bail sans préavis, mais il peut imposer également le remboursement des frais d’agence, voire des loyers.

Annuler un bail que l’on ne pouvait pas signer

Tout le monde n’a pas le droit de signer un bail, et dans ce cas, le bail est annulé.

S’il a été signé par un mineur non émancipé, on peut annuler un bail. Le cas est rarissime, mais peut se produire en cas de crise familiale, de logement étudiant souscrit par un mineur en son propre nom.

L’annulation d’un bail de logement est légale si le bail a été contracté par un adulte sous tutelle. Dans ce cas, l’absence d’accord du juge des tutelles peut permettre d’annuler le bail.

annuler un bail de location avant déménagement

Annuler un bail après de fausses déclarations

L’annulation d’un bail est possible si l’une des parties à fait de fausses déclarations.

C’est le cas par exemple si un locataire a déclaré de faux revenus pour obtenir l’accord du bailleur, ou si l’agence immobilière qui a signé le bail ne disposait pas du mandat l’y autorisant.

Notez bien que si vous êtes locataire et que vous invoquez votre propre fausse déclaration pour faire annuler le bail, vous risquez des poursuites de la part du bailleur !

Annulation d’un bail pour vice caché

Il est possible de faire annuler un bail par la justice en cas de vice caché.

Il faut pour cela que le vice ne soit pas détectable au moment de la signature du bail que l’on veut faire annuler, et qu’il soit suffisamment important pour rendre le logement impropre à l’usage pour lequel il était prévu.

La justice admet comme vice caché justifiant d’annuler un bail des éléments comme une fuite de la toiture, l’impossibilité d’utiliser une cheminée, une infestation par des puces ou le mauvais état de canalisations.

Annulation pour nullité du bail

La loi du 6 juillet 1989 fixe dans son article 4 un certain nombre de mentions qui sont interdites dans un bail de logement.

Si un locataire a signé un bail avec de telles mentions, il peut le faire annuler par un juge.

La loi énumère une vingtaine de causes d’annulation d’un bail, et par exemple :

  • Contraindre le locataire à payer son loyer par prélèvement automatique,
  • Imposer des pénalités au locataire,
  • Imposer un contrat de location d’équipements au locataire,
  • Interdire toute activité politique, syndicale ou religieuse,
  • Facturer un état des lieux de sortie même s’il n’est pas fait par un huissier,
  • Etc.

Il faut savoir que la Cour de Cassation permet d’annuler un bail pour ces motifs uniquement si le locataire n’a pas encore déménagé.


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