La reconduction d’un bail d'habitation
Mis à jour le 15/04/2024, Publié le 21/08/2017 - Par Camille Gayral
Sommaire
- La reconduction tacite d’un bail
- Le renouvellement d’un bail
- Reconduction du bail et révision du loyer
La reconduction d'un bail à son terme est une opération qui peut être très simple, car si vous n'agissez pas, il sera automatiquement renouvelé. Mais il y a aussi de nombreux cas où la reconduction d'un bail est une épreuve de force entre le locataire et le bailleur, en général à cause d'une augmentation du loyer. Informez-vous, pour que la reconduction du bail ne vous impose pas d'avoir à chercher un nouveau logement et ne vous expose pas à un différent.
1 - La reconduction tacite d’un bail d'habitation
Le bail d’habitation est un document dont la forme et les modalités de signature sont très réglementées dans la plupart des cas.
La reconduction d’un bail est en revanche une opération qui peut être très simple, puisqu’il suffit de ne rien faire !
En effet, si au terme du bail, ni le propriétaire, ni le locataire ne se manifestent, le bail est automatiquement reconduit. Il n’y a donc aucune formalité, pas même un courrier.
Quelle est la durée de reconduction du bail ?
La tacite reconduction n’est pas la reconduction du même bail, mais la fin du bail existant et la création d’un nouveau bail, qui en reprend les termes. Seule la durée peut être différente, puisque le bail reconduit a une durée de 3 ans si le bailleur est une personne physique, et 6 ans si c’est une personne morale.
La durée de reconduction d’un bail peut cependant être supérieure, si le bail initial le prévoyait par une clause particulière.
Pour un meublé, la reconduction d’un bail se fait elle aussi automatiquement si ni le bailleur ni le locataire ne se manifestent. Le bail est alors reconduit pour la même durée que le bail initial.
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2 - Comment renouveler un bail d'habitation ?
L’une des deux parties, locataire ou bailleur, peut souhaiter une continuation de l’occupation du logement, mais dans des conditions différentes de celles du bail qui arrive à son terme. Il ne s’agit plus d’une reconduction simple du bail, mais d’un renouvellement.
Pour cette forme de reconduction d’un bail, le bailleur adresse au locataire une demande de renouvellement 6 mois avant son terme, ou le locataire donne au bailleur son congé avec offre de renouvellement, un mois ou 3 mois avant le terme du bail, suivant le type de logement.
Les préavis pour ces démarches sont identiques à ceux qui sont en vigueur pour le non renouvellement. Il faut procéder par lettre recommandée avec accusé de réception, de manière à pouvoir faire valoir son droit à ne pas le renouveler en cas de désaccord lors de la reconduction du bail.
Ce n'est pas dans ce cas une reconduction du bail, mais la discussion et la signature d’un nouveau bail, négocié entre locataire et bailleur.
3 - Reconduction du bail et révision du loyer
Il est fréquent que le bailleur souhaite profiter de la période de reconduction d’un bail pour augmenter le loyer du logement.
Le loyer peut augmenter de manière tout à fait normale pendant le bail, et une augmentation exceptionnelle ne peut être le fait que d’une sous-évaluation manifeste du loyer précédent, ou de travaux importants.
Comment savoir si le loyer est sous-estimé ?
Pour déterminer si un loyer est sous-évalué et peut être révisé, il faut le comparer aux loyers de référence pratiqués dans le voisinage immédiat du logement dont le contrat est en voie de reconduction.
Le bailleur doit faire sa proposition au locataire 6 mois avant la reconduction du bail.
Le bailleur doit justifier la hausse de loyer qu’il propose par la liste des loyers du voisinage ayant servi à son calcul. Si le locataire ne s’est pas manifesté 4 mois avant le terme du bail, cela vaut refus de l’offre.
Peut-on refuser une hausse du loyer lors du renouvellement du bail ?
Le désaccord peut être tranché par la Commission Départementale de Conciliation.
La non conciliation entre les parties ou une conciliation partielle autorisent locataire ou bailleur à aller devant le juge, qui fixera lui-même le nouveau loyer et reconduira le bail pour une durée de 6 ou 6 ans, suivant que le bailleur est une personne physique ou morale.
La reconduction du bail se fait dans les conditions de l’ancien bail si aucune partie ne va en justice.
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