Quel modèle de lettre pour rédiger un compromis de vente ?
Mis à jour le 02/01/2024, Publié le 30/04/2019 - Par Camille Gayral
Sommaire
Vous avez trouvé la maison ou l'appartement de vos rêves ? Vous vendez un bien de particulier à particulier ? Vous pouvez rédiger vous-même votre compromis de vente. Vous trouverez dans ce guide ce qu'il faut absolument savoir pour signer un compromis de vente ou une promesse.
1 - Faut-il signer un compromis ou une promesse de vente ?
La promesse de vente
La promesse de vente (appelée aussi « promesse unilatérale de vente ») engage le vendeur. Il donne ainsi à l’acheteur une option sur la vente du bien, pour une durée déterminée, à un prix fixé. Le vendeur ne peut pas proposer le bien à une autre personne, ni revenir sur sa proposition. Le bénéficiaire de la promesse de vente peut quant à lui décider de renoncer à l’achat. Mais s’il a versé une indemnité d’immobilisation lors de la signature de la promesse de vente, elle sera perdue. L’indemnité est en général de 10 % du prix de vente.
La promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les 10 jours qui suivent la signature. Les droits d’enregistrement sont à la charge de l’acquéreur. Si la promesse porte sur une durée supérieure à 18 mois, elle doit être faite devant notaire.
Le compromis de vente
Le compromis de vente (ou "promesse synallagmatique de vente") engage le vendeur et l’acquéreur.
Si l’un des deux ne respecte pas les termes du compromis, il peut être attaqué en justice. Le compromis n’est pas obligatoirement enregistré auprès des services fiscaux. Le dépôt de garantie représente entre 5% et 10% du prix de vente. Le dépôt de garantie est en général versé par l’acquéreur auprès d’un notaire ou d'un agent immobilier.
2 - Qui doit rédiger le texte du compromis ?
Le compromis de vente peut théoriquement être rédigé par le vendeur, l’acheteur, un agent immobilier ou le notaire. Dans les trois premiers cas, ce sera un acte sous seing privé, et si le compromis de vente est rédigé par le notaire ce sera un acte authentique. La rédaction du compromis de vente par l’acquéreur est rare, car il contient un grand nombre d’informations sur le bien, et des documents que celui-ci ne possède pas.
3 - Quel est le contenu du compromis de vente ?
Outre les informations sur le bien, l’acquéreur et le vendeur, et le prix, le compromis de vente mentionne des clauses particulières dont la non réalisation entraîne la nullité de la vente. Il a également en annexes des documents descriptifs et de diagnostics obligatoires.
Les clauses suspensives
Les clauses suspensives contenues dans une promesse ou un compromis de vente permettent de prévoir certains évènements qui rendraient l’engagement caduque. Leur survenance provoque la nullité du compromis de vente ou de la promesse, et le vendeur comme l’acquéreur retrouvent leur totale liberté.
La clause suspensive la plus courante est le refus de prêt. L’état hypothécaire du bien, l’obtention d’un permis de construire, la préemption par la commune ou la découverte après signature d’une servitude d’urbanisme sont des clauses fréquentes. D’autres conditions suspensives peuvent être envisagées, à la seule condition que le vendeur les accepte.
Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT)
La promesse ou le compromis de vente doit comporter en annexe un Dossier de Diagnostic Technique. Son contenu est différent pour une maison individuelle ou une copropriété. Vous pouvez trouver le détail des diagnostics à fournir avec le compromis de vente sur le site service-public.fr.
Pour une copropriété, la loi Alur fixe un ensemble de documents portant sur la comptabilité de la copropriété, les diagnostics et le règlement, qui doivent être joints au compromis de vente. Le syndic doit les communiquer au vendeur. Si au moment de la signature du compromis ils sont manquants, le début du délai de rétractation est reporté au lendemain du jour où le dossier est complet.
4 - Le modèle de compromis de vente
Le compromis de vente est propre à chaque cas. Suivant que le bien soit une maison ou un appartement en copropriété, que l’acquéreur ait recours ou non à un prêt immobilier, le contenu sera différent. Il y a un certain nombre de mentions obligatoires ou fortement conseillées dans un compromis de vente :
- les coordonnées du vendeur et de l'acquéreur ;
- l’adresse et la description détaillée du bien, des équipements et annexes. Pour un appartement, la surface privative (loi Carrez) doit figurer ;
- les hypothèques et servitudes éventuelles liées au bien ;
- éventuellement les informations relatives à la copropriété ;
- l'origine d’acquisition du bien par le vendeur (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié) ;
- éventuellement les honoraires dus au professionnel en charge de la vente, et qui en a la charge ;
- lle prix de vente du bien, et le détail des modes de paiement, avec mention des prêts immobiliers ;
- le montant du dépôt de garantie, avec mention du notaire ou agent chez qui la somme sera déposé en séquestre ;
- les conditions suspensives conditionnant la vente (obtention d'un certificat d'urbanisme ou d'un permis de construire, obtention des prêts immobiliers, etc.) ;
- la durée de validité du compromis et la date limite de signature de l’acte de vente ;
- l'origine d’acquisition du bien par le vendeur (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié) ;
- la date de disponibilité du bien ;
- les conditions d’exercice du droit de rétractation.
Le compromis doit être réalisé et signé en deux exemplaires, un pour le vendeur et un pour l’acquéreur. S’il est conservé par un agent immobilier ou le notaire, un seul exemplaire peut suffire.
Il est remis en main propre lors de la signature, ou envoyé par le vendeur à l’acquéreur, en recommandé avec accusé de réception.
5 - Le droit de rétractation
Vous disposez de 10 jours pour vous rétracter, à partir du lendemain de la remise du compromis, ou de la signature s’il est fait devant notaire. Si le compromis a été transmis à l’acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception, la date de première présentation est prise en compte. Si le 10e jour est un samedi, dimanche ou férié, le délai court jusqu’au premier jour ouvrable qui suit.
Aucun motif ne peut être exigé, et toute somme qui aurait été versée doit être remboursée. Notez qu’en principe, pour une vente entre particuliers, le dépôt de garantie ne peut pas être exigé avant la fin du délai de rétractation.
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