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Le dépôt de garantie pour un bail de location, différent de la caution

Mis à jour le 21/06/2018

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au propriétaire à la signature d'un bail d'habitation. C'est une garantie contre les dégradations ou les impayés qui pourraient intervenir. On ne peut pas récupérer le dépôt de garantie avant la fin du bail. Il ne faut pas confondre le dépôt de garantie avec la caution, une erreur souvent faite par les locataires.

Le dépôt de garantie, à ne pas confondre avec la caution

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 règlemente le montant du dépôt de garantie d'un bail de location, qui doit être égal à un mois de loyer, hors charges.

Précisons une fois de plus que le dépôt de garantie d'un bail n'est en rien une caution, même si le terme est souvent employé.

Dans le domaine de l'immobilier, lors de l'établissement d'un bail, la caution est une personne qui garantit que si le locataire ne peut pas payer ses loyers, elle se chargera de le faire pour lui.

Le dépôt de garantie est calculé à partir du du loyer mensuel, et son montant doit impérativement être mentionné dans le bail de location. Son montant ne peut pas être révisé en cours de bail, quelle que soit l'évolution du loyer.

Notez que si le loyer est payable d'avance, pour une période supérieure à deux mois, aucun dépôt de garantie du bail ne doit être demandé au locataire.

Le dépôt de garantie d'un bail diffère pour les logements vides relevant du secteur privé conventionné (Anah ou APL) et les logements soumis à la loi de 1948, avec un montant égal à deux mois de loyer hors charges.

A noter également que le montant du dépôt pour les maisons ou appartements meublés est libre. Il est souvent égal à deux mois, mais peut être supérieur.

Le dépôt de garantie est exigible à la signature du bail. Si le locataire effectue le paiement en espèces, il peut exiger un reçu, qui mentionnera explicitement la destination des fonds remis au propriétaire.

Le délai de restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie d'un bail de location couvre les éventuelles dégradations du logement par le locataire, autres que l'usure normale. Sa restitution est liée à l'établissement d'un état des lieux de sortie.

Le bailleur doit réaliser cet état des lieux de sortie. S'il ne le fait pas, le locataire peut le demander par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire peut attendre que l'état des lieux ait été fait pour rendre ses clefs, et demander le remboursement de son dépôt de garantie en fin de bail.

Si l'état des lieux de sortie est identique à celui réalisé à l'entrée, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai de un mois à partir de la remise des clefs.

Si des dégradations ont été constatées, le bailleur dispose de deux mois pour la restitution, diminué du montant des travaux de remise en état.

Les retenues sur le dépôt de garantie

Dépôt de garantie pour un bail d'habitation

Les retenues effectuées par le bailleur sur le dépôt de garantie doivent être justifiées par des factures, des relances de loyer ou de charges, éventuellement un constat d'huissier, ou des photos.

Si l'appartement loué est dans une copropriété, le bailleur peut effectuer une retenue de 20% sur le dépôt de garantie en fin de bail, afin de couvrir des charges à venir dans la copropriété. Il devra restituer le dépôt, moins les éventuelles charges constatées, après la régularisation annuelle des charges.

Si le bailleur refuse de restituer le dépôt de garantie après résiliation ou fin du bail, le locataire peut l'exiger par une mise en demeure.

Au-delà du délai prévu, le montant du dépôt de garantie produit des intérêts au taux légal au profit du locataire. Si la mise en demeure reste vaine, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation où est situé le logement.

Les aides au financement

Il est possible de financer le dépôt de garantie du locataire par des aides. Le locataire doit répondre à certaines conditions pour un financement total du dépôt de garantie d'un bail, notamment par Action Logement (ex – 1% de logement). Cet organisme propose l'avance Loca-pass, un prêt d'un montant égal au dépôt de garantie du bail. Ce prêt n'est pas soumis à intérêt et n'y a aucun frais de dossier.

Les départements proposent aux personnes en grande précarité, le Fonds de solidarité pour le logement (FSL). Les locataires qui en bénéficient peuvent obtenir un prêt ou une subvention pour payer le dépôt de garantie, disposer d'une caution, être aidés pour l'apurement des dettes.


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